Distanze tra edifici: cosa dobbiamo sapere

Oggi cerchiamo di capire quali sono le regole riguardo le distanze minime da mantenere tra gli edifici. Quando occorrono 3 metri, quando 5 e quando 10 e, soprattutto, come facciamo quando questi limiti non possono essere mantenuti?

Quali leggi regolano le distanze tra edifici

Capire a quali regole attenersi in materia di distanze tra edifici non è semplice. L’argomento è disciplinato dagli articoli 873, 874, 875 e 876 del Codice Civile.

In particolar modo, l’articolo 873 dice: “Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.

Ci sono da tenere altri parametri in considerazione, come le pareti finestrate. In questo caso, l’articolo 9 del 2 aprile 1968 n. 1444, impone “la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, le distanza tra fabbricati non si misurano in modo radiale, come invece avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo lineare tracciando linee perpendicolari tra gli edifici”.

Inoltre, sempre l’articolo 9 parla di edifici di nuova costruzione, dicendo: “L’obbligo di mantenere una distanza minima assoluta di dieci metri tra le proprie pareti finestrate e le pareti degli edifici antistanti. Tale norma, però, vede per la sua applicazione la necessaria sussistenza di una frontalità tra i due edifici e ciò comporta che, in caso di assenza del presupposto, non si assista ad alcuna violazione”.

Distanze tra edifici: tre metri

Capire le leggi non è semplice. Cerchiamo di fare chiarezza.

In alcuni casi è sufficiente una distanza minima da rispettare di tre metri. Partiamo dal presupposto che non si può mai scendere al di sotto di questa distanza minima, a meno che i fabbricati non siano costruiti adiacenti o in aderenza sul confine.

Secondo la legge il principio di prevenzione temporale è applicabile a chi costruisce per primo, anche se l’urbanistica locale non prevede una distanza minima.

Cinque metri

Ciò vuol dire che chi costruisce per primo impone la distanza minima da rispettare e coloro che costruiscono successivamente non possono fare altro che attenersi a tali regole.

Chi costruisce per primo può decidere di costruire in appoggio o in aderenza al confine evitando, così, qualsiasi distanza minima, che dovrà essere, però, mantenuta da chi costruisce successivamente.

Se, invece, chi costruisce per primo non costruisce in aderenza al confine, ma arretra tenendo una certa distanza, consente a chi costruire successivamente un margine maggiore per rispettare le regole sulle distanze tra edifici.

Dobbiamo, inoltre, tenere in considerazione le regolamentazioni urbanistiche locali. Sebbene quella generale stabilisca che debbano esserci almeno tre metri tra un edificio e l’altro, la maggior parte dell’urbanistiche locali stabilisce che questa distanza debba essere di cinque metri.

Dieci metri

In alcuni casi la distanza minima di tre o cinque metri non è sufficienza e ci si spinge fino a una distanza minima di 10 metri.

Ciò avviene quando gli edifici antistanti hanno almeno una parete finestrata. In questo caso entra in gioco anche l’indice di visuale libera che regolamenta non solo le distanze tra gli edifici ma anche le distanze con i confini di proprietà, con i confini stradali e le altezze.

Distanze tra edifici: eccezioni

Ci sono alcune eccezioni alle normali regole che abbiamo esaminato fino ad ora. Queste sono:

• Interventi di risanamento conservativo.
• Ristrutturazioni di edifici ubicati nelle zone omogenee A, ovvero nei centri e nei nuclei storici.
• Gruppi di edifici che formano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate.
• Deroghe previste per il risparmio energetico, come la realizzazione di un cappotto termico.
• Deroghe territoriali.