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Se vogliamo costruire la nostra abitazione da zero il primo passo da fare è acquistare un terreno edificabile. Ecco tutto quello che dovresti sapere a riguardo, come scegliere quale comprare, come calcolarne il valore, quali sono i costi da sostenere.

Terreno edificabile: definizione

Un terreno si definisce edificabile quando soddisfa i requisiti minimi imposti per legge e può essere utilizzato per scopi edificatori.

Il passaggio da terreno agricolo a terreno edificabile porta numerosi vantaggi e il valore del bene aumenta notevolmente. In particolar modo il terreno agricolo viene tassato sulla base del reddito dominicale ed è iscritto al catasto dei terreni. Il terreno edificabile, invece, viene tassato sulla base del reddito generato, che solitamente è maggiore del reddito dominicale.

Requisiti di un terreno edificabile

Per far si che un terreno venga considerato edificabile, questo deve rispettare una serie di requisiti urbanistici previsti dalle autorità competenti. Lo strumento urbanistico adottato è quello del comune di riferimento, indipendentemente dall’approvazione della regione e dagli strumenti attuativi o piani specifici.

I requisiti da rispettare sono:

• Zonizzazione: essa stabilisce il tipo di costruzioni consentite in una determinata area, che possono essere di tipo residenziale, commerciale o industriale.
• Piano regolatore e piano urbanistico: sono gli strumenti di pianificazione che ci forniscono le indicazioni specifiche per quella determinata area. Queste indicazioni possono riguardare: l’altezza massima degli edifici, l’area di ingombro, la densità abitativa, i servizi, le norme riguardo la distanza dagli altri edifici, ecc.
• Servizi e infrastrutture: il terreno deve avere accesso ai servizi minimi indispensabili, quali acqua, elettricità, strade e fognatura.
• Vincoli ambientali e paesaggistici.

I requisiti da rispettare variano da zona a zona, da regione a regione, ma anche da un comune all’altro.

Valore del terreno edificabile

Innanzitutto è sempre bene ricordare che i terreni edificabili hanno un valore maggiore dei terreni agricoli e di conseguenza costano di più.

Sono diversi gli elementi che influenzano il valore del terreno in questione. Uno di questi elementi è l’indice di fabbricabilità, ovvero quanto è possibile costruire su quel determinato terreno. L’indice di fabbricabilità è dato dal rapporto tra la cubatura edificabile e la superficie totale del terreno.

A questo elemento se ne aggiungono altri, come: il prezzo del lotto al metro quadro, la superficie totale del terreno, il valore del mercato al metro quadro nella zona dove si trova il terreno, le condizioni economiche del momento in cui avviene la compravendita.

Il valore, e quindi il costo di un terreno edificabile, varia molto da zona a zona.

Costi da sostenere al momento dell’acquisto

Nel momento in cui decidiamo di acquistare un terreno edificabile ci sono una serie di spese che dobbiamo sostenere e queste spese sono tutte a carico dell’acquirente.

• Imposta di registro.
• Imposta ipotecaria.
• Visure ipotecarie, catastali e camerali.
• Imposta catastale.
• Tassa per l’archivio notarile.

Declassazione del terreno

Come abbiamo detto il terreno edificabile ha un valore notevolmente maggiore di un terreno agricolo. Ma in alcuni casi è possibile e opportuno declassarlo. Ma quali sono le motivazioni che potrebbero portare alla declassazione del nostro lotto di terra edificabile?

• Cambiamento della pianificazione urbana: le autorità locali potrebbero decidere di modificare il piano urbano perché, ad esempio, la comunità potrebbe aver bisogno di maggiori aree verdi o agricole, anziché di aree edificabili.
• Riduzione della domanda di sviluppo: succede quando la domanda di nuove costruzioni si riduce e le autorità locali decidono di diminuire le aree edificabili.
• Tutela ambientale: succede se c’è la necessità di tutelare la biodiversità del terreno o per ridurre il rischio di catastrofi naturali se, ad esempio, il terreno è a rischio idrogeologico.
• Limitazioni tecniche e infrastrutturali: quando lo sviluppo edilizio è difficile e costoso.